JAKARTA - Keterbatasan lahan di ibu kota mendorong pemerintah bersama pengembang untuk memaksimalkan hunian yang sudah ada sekaligus memperluas pembangunan hunian vertikal yang terjangkau serta terintegrasi dengan moda transportasi.
Berbagai dukungan pembiayaan, fleksibilitas produk, hingga penerapan teknologi dinilai menjadi faktor utama agar ketersediaan hunian dapat lebih cepat diserap oleh masyarakat, terutama bagi MBR serta generasi muda.
Direktur Sistem dan Strategi Penyelenggaraan Kawasan Permukiman Kementerian PKP, Kreshnariza Harahap, mengungkapkan bahwa hunian vertikal telah menjadi kebutuhan mendesak bagi Jakarta yang menghadapi isu penyempitan lahan.
Pemerintah pun berupaya mengoptimalkan stok hunian eksisting lewat dukungan pembiayaan agar lebih mudah dijangkau publik.
“Ketika produk hunian, pembiayaan dan kebutuhan masyarakat dapat dipertemukan, maka stok hunian yang ada dapat menjadi bagian dari solusi pemenuhan kebutuhan rumah,” ujar Kreshnariza dalam Rapat Kerja Daerah (Rakerda) REI DKI Jakarta Tahun 2026, Kamis (27/8/2026).
Langkah strategis tersebut diwujudkan salah satunya lewat Keputusan Menteri PKP Nomor 1721/KPTS/M/2026 tentang Kriteria Satuan Rumah Susun Umum yang disahkan pada 6 Agustus 2026.
Melalui regulasi ini, pemerintah menghadirkan relaksasi pembiayaan rusun, yang mencakup tenor mencapai 40 tahun serta suku bunga 6% per tahun, di samping mendorong penggunaan KPR Susun Inden dan KPR Danantara.
Skema KPR Danantara sendiri menerapkan suku bunga efektif berjenjang mulai dari 2,75% pada tiga tahun pertama hingga maksimal 12,5% di tahun ke-21 dengan masa kredit hingga 30 tahun.
Di wilayah Jabodetabek, rentang harga rusun umum dipatok pada angka Rp13 juta sampai Rp14,5 juta per meter persegi dengan luas antara 21 hingga 45 meter persegi guna memperluas keterjangkauan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Kebijakan pembiayaan ini tentunya harus diselaraskan dengan produk hunian yang sesuai kebutuhan konsumen, baik dari aspek harga, desain, luasan, mutu, lokasi, maupun fleksibilitas cara bayar.
Di samping itu, pemerintah juga mendorong pemanfaatan teknologi properti atau PropTech guna memetakan persediaan hunian serta mempercepat pertemuan antara penyedia dan calon pembeli.
Ketua DPD REI DKI Jakarta, Arvin F. Iskandar, menuturkan bahwa salah satu kendala utama di sektor perumahan ibu kota saat ini ialah masih banyaknya unit hunian yang terbangun tetapi belum terserap maksimal oleh pasar.
Berdasarkan catatan riset Colliers Indonesia, terdapat sekitar 29.000 unit apartemen di Jakarta yang belum terserap pasar.
Menurut Arvin, tumpukan stok ini sejatinya bisa dimanfaatkan sebagai solusi perumahan di tengah minimnya ketersediaan lahan, asalkan didukung oleh kebijakan, insentif, serta skema pembiayaan yang ramah masyarakat.
Menanggapi hal tersebut, Kepala Bidang Pembiayaan dan Kemitraan Perumahan Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman DKI Jakarta, Ledy Natalia, menyatakan bahwa isu keterjangkauan hunian di Jakarta sangat erat kaitannya dengan daya beli masyarakat.
Angka backlog perumahan di Jakarta masih menjadi pekerjaan rumah yang besar. Berdasarkan data bahasan Rakerda REI DKI Jakarta, backlog perumahan di wilayah ini menyentuh angka sekitar 402.287 kepala keluarga, ditambah tren kenaikan harga tanah dan tekanan daya beli yang membuat penyediaan hunian kian menantang.
Guna merespons hal tersebut, Pemprov DKI Jakarta konsisten mengembangkan instrumen pembiayaan demi memperluas akses kepemilikan rumah bagi warga. Salah satunya diwujudkan lewat Fasilitas Pembiayaan Perolehan Perumahan (FPPR) yang menawarkan berbagai kemudahan.
Skema pembiayaan ini pun dapat dimanfaatkan untuk hunian yang sudah berdiri, sehingga berpotensi mengakselerasi tingkat penyerapannya. Ledy menyampaikan bahwa sokongan pembiayaan yang selaras dengan kapasitas finansial warga merupakan kunci utama dalam mempertemukan kebutuhan hunian dengan ketersediaan stok yang ada.
Arvin menambahkan, kebijakan perumahan di ibu kota juga wajib mencakup kelompok masyarakat yang berada di antara kategori MBR bersubsidi dan kalangan mampu yang sanggup membeli hunian komersial berharga pasar.
Kelompok Masyarakat Berpenghasilan Tertentu (MBT) ini, menurut Arvin, adalah segmen yang mempunyai kebutuhan masif terhadap hunian perkotaan, khususnya yang letaknya strategis dekat area kerja serta jaringan transportasi publik.
“Mereka membutuhkan hunian dekat dengan tempat kerja dan transportasi publik, tetapi belum tentu mampu mengakses hunian komersial dengan harga pasar,” jelasnya.
Oleh sebab itu, Arvin memandang bahwa ekosistem perumahan Jakarta perlu menyediakan variasi hunian yang lebih luas, mulai dari rumah bersubsidi, hunian terjangkau, sampai skema pembiayaan yang mampu merangkul kelompok MBT.
Ledy turut menambahkan bahwa pengembangan hunian vertikal tidak boleh berhenti sekadar pada tahap pembangunan dan transaksi penjualan unit saja. Pengelolaan tata ruang kawasan pasca-hunian terisi penuh juga wajib menjadi bagian penting dalam ekosistem perumahan berkelanjutan.
Sebagai wujud nyata, Pemprov DKI Jakarta bersama perbankan serta para pelaku usaha telah menginisiasi sejumlah proyek hunian terjangkau, di antaranya Menara Samawa, Menara Kanaya, Sentraland Cengkareng, Bandar Kemayoran, serta proyek hasil kolaborasi bersama PT SPI.
